沉寂許久的民營(yíng)房企，正向央國(guó)企發(fā)起一輪“奇襲”。

11月27日，杭州出讓兩宗住宅用地，本土龍頭濱江集團(tuán)斬落對(duì)手，以24.62億元將兩宗地盡數(shù)拿下，溢價(jià)率均超過(guò)10%。

(資料圖)

兩天前，在北京朝陽(yáng)松榆里0410-0001地塊的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，多家頭部央國(guó)企齊聚。經(jīng)過(guò)173輪競(jìng)價(jià)，松榆里地塊最終被本地民企懋源地產(chǎn)以50.24億元競(jìng)得，溢價(jià)率18%。面對(duì)招商蛇口、首開(kāi)等強(qiáng)勁對(duì)手，懋源地產(chǎn)的突圍被業(yè)內(nèi)形容為“虎口拔牙”。

千里之外的上海也上演著類似的劇情。

在2025年上海第九批次土拍中，最受關(guān)注的浦東川沙地塊，競(jìng)價(jià)高達(dá)82輪。佳運(yùn)置業(yè)董事長(zhǎng)沈仁興更親自上陣舉牌，最終以24.75億元將地塊收入囊中，創(chuàng)造本批次最高溢價(jià)率15.76%。

今年以來(lái)，民營(yíng)房企不僅在核心城市持續(xù)亮相，甚至不斷在全國(guó)范圍內(nèi)“攻城略地”。

從四川樂(lè)山走出來(lái)的邦泰集團(tuán)，在中西部多個(gè)城市已斬獲24宗土地。來(lái)自東北的遼寧方大地產(chǎn)集團(tuán)在三亞斥資近40億元拿地，一度殺入新增貨值榜TOP 10。濱江集團(tuán)則繼續(xù)穩(wěn)扎杭州，1-10月的權(quán)益拿地金額與面積雙雙進(jìn)入全國(guó)TOP 10，與央國(guó)企正面交鋒。

這股由民營(yíng)房企掀起的“逆襲潮”，正在悄悄改變土地市場(chǎng)的力量對(duì)比，也透露出行業(yè)情緒的微妙轉(zhuǎn)向。

懋源東三環(huán)硬杠央國(guó)企，佳運(yùn)董事長(zhǎng)舉牌川沙搶地

在京滬土拍現(xiàn)場(chǎng)大戰(zhàn)，“小而美”的本土房企表現(xiàn)出了兇猛勢(shì)頭。

松榆里地塊是最近五年北京東三環(huán)供應(yīng)規(guī)模最大的純住宅地塊。地段好、體量大且配套齊全，這宗地吸引懋源地產(chǎn)、招商蛇口、首開(kāi)、越秀+建工、中建玖合等多家頭部房企競(jìng)買。

競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)，懋源地產(chǎn)首先硬杠老對(duì)手中建玖合，迅速將地價(jià)抬升至48億元；隨后，又與金隅、越秀+建工展開(kāi)激戰(zhàn)。經(jīng)過(guò)7輪線上報(bào)價(jià)與166輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，懋源地產(chǎn)最終以50.24億元?jiǎng)俪?，溢價(jià)率18.21%。

盡管競(jìng)拍激烈，但業(yè)內(nèi)對(duì)松榆里地塊的去化預(yù)期仍顯謹(jǐn)慎。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，松榆里地塊在環(huán)線位置和配套成熟度方面具備優(yōu)勢(shì)，但受當(dāng)前樓市消費(fèi)分化影響，地緣改善客戶的置換鏈條存在一定阻滯，且周邊板塊有多個(gè)新房項(xiàng)目入市，對(duì)客戶形成分流。

上海的競(jìng)價(jià)大廳同樣焦灼。

上海第九批次土拍一共推出9宗土地，吸引16家企業(yè)參拍，11家央國(guó)企之外，寶業(yè)、佳運(yùn)置業(yè)、大華集團(tuán)等民企參與度高漲。

作為川沙板塊距離地鐵最近且商業(yè)配套最齊全的地塊，浦東川沙地塊吸引象嶼地產(chǎn)、陸家嘴集團(tuán)和佳運(yùn)置業(yè)三家競(jìng)買人。競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，佳運(yùn)置業(yè)展現(xiàn)出強(qiáng)烈的拿地意愿，董事長(zhǎng)沈仁興親自坐鎮(zhèn)，全程舉牌，經(jīng)過(guò)82輪激烈報(bào)價(jià)，最終以24.75億元將其收入囊中。

在競(jìng)買席上大出風(fēng)頭的懋源地產(chǎn)和佳運(yùn)置業(yè)，都是深耕本地的區(qū)域型房企，拿地謹(jǐn)慎，開(kāi)發(fā)節(jié)奏緩慢。

懋源地產(chǎn)成立于2000年，在北京小有名氣。2002年，懋源地產(chǎn)通過(guò)三環(huán)新城項(xiàng)目進(jìn)入北京市場(chǎng)。2010年，懋源地產(chǎn)推出首個(gè)三環(huán)高端項(xiàng)目紅璽臺(tái)，主打“高端定制”。

2021年以來(lái)，不少民企退出土拍江湖，懋源地產(chǎn)卻選擇逆周期拿地，五年豪擲180億元——2021年10月，以43.34億元拿下豐臺(tái)周莊子地塊；2022年6月，以19.55億元摘得順義薛大人莊地塊；2023年7月，斥資13.4億元拿下太陽(yáng)宮商業(yè)地塊，用于建設(shè)集團(tuán)總部；2024年9月，以底價(jià)43.2億元斬獲順義后沙峪西泗上村地塊。

今年8月26日，懋源地產(chǎn)斥資10.3億元在北京順義薛大人莊村再次拿地。9月30日，朝陽(yáng)太陽(yáng)宮地塊出讓，懋源地產(chǎn)亦參與競(jìng)拍，但在這場(chǎng)超過(guò)3小時(shí)的鏖戰(zhàn)中不敵中建玖合。

根據(jù)克而瑞2025年1-10月北京房企權(quán)益銷售金額與面積排行榜上，懋源地產(chǎn)分別以50.90億元、11.28萬(wàn)平方米排名第15、16。

拿下川沙地塊，代表著佳運(yùn)置業(yè)回到故事開(kāi)始的地方。

佳運(yùn)置業(yè)成立于1999年，首個(gè)項(xiàng)目佳運(yùn)公寓，就位于浦東川沙。從佳運(yùn)公寓起家，佳運(yùn)置業(yè)在上海緩慢擴(kuò)張，分別在浦東川沙、浦東康橋、松江等區(qū)域布局，后將觸角延伸到浙江、江蘇。開(kāi)發(fā)節(jié)奏緩慢，成立的前二十年里，佳運(yùn)置業(yè)僅在上海布局4個(gè)項(xiàng)目、江蘇2個(gè)、浙江1個(gè)。

2022年，佳運(yùn)置業(yè)突然發(fā)力，在上海連續(xù)斬獲三宗地塊，總金額40.3億元——6月2日，力壓大華集團(tuán)以總價(jià)12.701億元競(jìng)得寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)地塊；6月7日，以底價(jià)6.80億元斬獲金山區(qū)金山新城地塊；12月，在與招商蛇口、中國(guó)金茂等12家房企的競(jìng)爭(zhēng)中突圍，以20.80億元斬獲寶山區(qū)顧村地塊，成為上海該批次土拍唯一拿地的民企。

根據(jù)媒體2023年初的報(bào)道，截至當(dāng)時(shí)，佳運(yùn)置業(yè)擁有資產(chǎn)48億元，凈資產(chǎn)36億元。

11月27日，時(shí)代財(cái)經(jīng)就資金來(lái)源、產(chǎn)品定位及市場(chǎng)判斷等致電佳運(yùn)置業(yè)，工作人員表示暫不接受采訪，書(shū)面詢問(wèn)亦未獲回復(fù)。據(jù)其官網(wǎng)，佳運(yùn)置業(yè)稱，完全以自有資金投資發(fā)展，不借助杠桿資金，無(wú)金融風(fēng)險(xiǎn)之憂。

在深耕區(qū)域奪回主動(dòng)權(quán)，低谷中亮起民企之光

在今年的土地市場(chǎng)上，民營(yíng)房企的身影再度變得鮮明起來(lái)。盡管整體市場(chǎng)仍處調(diào)試期，但在重點(diǎn)深耕區(qū)域內(nèi)，濱江集團(tuán)、邦泰集團(tuán)、方大地產(chǎn)集團(tuán)等多家民企呈現(xiàn)出不同方向的活躍態(tài)勢(shì)。

在杭州，濱江集團(tuán)繼續(xù)展現(xiàn)其在大本營(yíng)無(wú)可替代的競(jìng)爭(zhēng)力。

今年一季度，杭州樓面價(jià)紀(jì)錄三度觸及“天花板”，兩次都由濱江集團(tuán)創(chuàng)造：1月24日，濱江以54.56億元競(jìng)得拱墅區(qū)民生藥廠地塊，樓面價(jià)6.48萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率超71%；3月25日，再次以7.74萬(wàn)元/平方米刷新樓面價(jià)紀(jì)錄。

11月27日，濱江集團(tuán)包攬蕭山市北和湘湖板塊的兩宗住宅用地，溢價(jià)率均超過(guò)10%，收金24.62億元，與11月25日三宗地塊全部底價(jià)成交的冷淡局面形成鮮明對(duì)比。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生表示，濱江集團(tuán)作為本土龍頭房企，積極補(bǔ)倉(cāng)且均出現(xiàn)溢價(jià)，表明資金雄厚的品牌房企對(duì)杭州核心區(qū)域及擁有特色資源的優(yōu)質(zhì)板塊依然保持信心。

整體來(lái)看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，濱江集團(tuán)在杭州拿地金額達(dá)341億元，高居榜首，較第二名綠城中國(guó)179億元形成斷層式領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)；以347億元的權(quán)益拿地金額位列全國(guó)第7，在民企中排名首位，并以580億元新增貨值排名第9。

來(lái)自四川的邦泰集團(tuán)同樣活躍在土地市場(chǎng)。

從2007年在樂(lè)山起步、最初從事房地產(chǎn)銷售代理，到如今成為西南區(qū)域勢(shì)頭最猛的民營(yíng)房企之一，邦泰集團(tuán)憑借“錯(cuò)位拿地”策略崛起，將觸角向中西部二三線城市延伸。

11月14日，邦泰集團(tuán)斥資3.7億元競(jìng)得四川遂寧高新區(qū)韶華路兩宗住宅用地。至此，邦泰集團(tuán)今年在昆明、南寧、武漢、重慶、南昌等城市累計(jì)拿地24宗。

另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-10月，邦泰集團(tuán)拿地金額88億元、拿地面積189萬(wàn)平方米，分列全國(guó)第16、第6，拿地金額在民企中僅次于濱江集團(tuán)，拿地面積則超過(guò)建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂等央國(guó)企，成為今年民企中的“拿地之王”。

事實(shí)上，2024年，邦泰集團(tuán)就以117億元的權(quán)益拿地金額位居全國(guó)房企拿地榜第17名，彼時(shí)已展現(xiàn)出擴(kuò)張意愿。

方大地產(chǎn)集團(tuán)的活躍則與其母集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)布局密切相關(guān)。

今年6月，遼寧方大地產(chǎn)集團(tuán)以近40億元斬獲三亞海棠灣國(guó)家海岸休閑園區(qū)兩宗重點(diǎn)地塊，助其以308億元新增貨值闖入1-8月百?gòu)?qiáng)房企新增貨值榜前十。

遼寧方大集團(tuán)橫跨炭素、鋼鐵、醫(yī)藥、航空、商業(yè)五大板塊、總資產(chǎn)超過(guò)4000億元，實(shí)控人為現(xiàn)年52歲的方威。在2025年胡潤(rùn)百富榜中，方威以525億元的身價(jià)續(xù)任遼寧首富。

2021年，方大集團(tuán)子公司方大航空通過(guò)410億元重組獲得海航航空板塊控制權(quán)后，加速融入海南自貿(mào)港建設(shè)；而在地產(chǎn)方面，方大地產(chǎn)集團(tuán)已在三亞、南昌、沈陽(yáng)、撫順等城市形成多點(diǎn)布局。

從濱江集團(tuán)的核心城市深耕，到邦泰集團(tuán)的中西部擴(kuò)張，再到方大地產(chǎn)集團(tuán)依托母公司的產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行資源整合，今年民營(yíng)房企的拿地畫(huà)像呈現(xiàn)出明顯差異化。

但更重要的是，在央國(guó)企仍是土地市場(chǎng)絕對(duì)主力的背景下，這些民企的活躍正在彰顯一種新的市場(chǎng)信號(hào)——借助區(qū)域優(yōu)勢(shì)與窗口期機(jī)會(huì)，在土地市場(chǎng)上找回主動(dòng)權(quán)。

無(wú)論是懋源地產(chǎn)在北京東三環(huán)“硬杠”央國(guó)企，佳運(yùn)置業(yè)董事長(zhǎng)親自上陣舉牌搶地，還是邦泰集團(tuán)在中西部跑馬圈地，都顯示了區(qū)域房企對(duì)于確定區(qū)域的明確押注。逆周期拿地重返牌桌，它們能否順利走進(jìn)下一個(gè)周期，留待時(shí)間檢驗(yàn)。

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